Ein Schloss ist kein gewöhnliches Familienunternehmen: Generationswechsel im 21. Jahrhundert

Historische Häuser und ihre Land- und Forstbesitze sind weit mehr als Immobilien – sie sind Familiengeschichte, wirtschaftliche Verantwortung und Verpflichtung für kommende Generationen. Doch wie gelingt der Generationswechsel, wenn Tradition auf neue Lebensentwürfe trifft und der Erhalt des Besitzes zunehmend unter wirtschaftlichem Druck steht? Was können Eigentümer historischer Häuser von klassischen Familienunternehmen lernen und wo liegen die Unterschiede? Ein Gespräch mit Alexander Kottulinsky, Präsident des Vereins Historische Häuser Österreich (AHHA) und Eigentümer von Schloss Neudau, über familiäre Erwartungen, unternehmerische Chancen und die Zukunft eines besonderen Erbes.

Ein Schloss zu erben, klingt für viele nach einem Privileg. Ein Leben zwischen alten Mauern, weitläufigen Parkanlagen und jahrhundertealter Geschichte. Doch wer Eigentümer eines historischen Hauses ist, weiß: Mit dem Erbe kommt eine Verantwortung, die weit über das Bewahren von Mauern und Fassaden hinausgeht. Es geht um Vermögenswerte, hohe laufende Kosten, wirtschaftliche Entscheidungen, familiäre Interessen und nicht zuletzt um die Frage, wie ein solches Haus für kommende Generationen erhalten werden kann.

Die Parallelen zu klassischen Familienunternehmen sind unübersehbar. Auch hier werden Werte, Vermögen und Verantwortung von einer Generation an die nächste weitergegeben, treffen unterschiedliche Vorstellungen von Tradition und Zukunft aufeinander und ist die Nachfolge weit mehr als eine rechtliche oder wirtschaftliche Transaktion – es ist ein hochemotionaler Drahtseilakt im Spannungsfeld von elterlichen Erwartungen, geschwisterlichen Verpflichtungen und der Frage, wie sich solche Häuser in die Zukunft führen lassen, ohne Traditionen und Familiengeschichte zu zerstören. Eigentümer historischer Häuser sind Familienunternehmer im klassischsten Sinne. Und doch ist vieles anders.

Zwischen Tradition und neuen Lebensentwürfen

Wie sich der Generationswechsel bei historischen Häusern verändert, weiß Alexander Kottulinsky aus eigener Erfahrung. Er hat die Übergabe von seinem Vater bereits selbst vollzogen und steckt knietief in seiner eigenen mit fünf Kindern. Kottulinsky beobachtet als AHHA-Präsident unterschiedliche Entwicklungen. Auf der einen Seite stehen Eigentümer, die nur schwer loslassen können. Der klassische Patriarch, der das Zepter nicht aus der Hand gibt, während der Nachfolger darauf hofft, irgendwann an die Reihe zu kommen. Modell Prince Charles sozusagen. Dieses Modell stößt zunehmend an seine Grenzen. Jüngere Generationen akzeptieren patriarchalische Führungsstile immer weniger. Sie wollen Verantwortung übernehmen, eigene Ideen verwirklichen und nicht über Jahre in einer Warteschleife verharren.

Auf der anderen Seite steht eine Generation, deren Lebensentwürfe sich grundlegend verändert haben. Viele junge Menschen haben in der Stadt studiert, beruflich Fuß gefasst und verdienen in anspruchsvollen Positionen gutes Geld. Die Vorstellung, das eigene Leben künftig auf einem Schloss am Land zu verbringen, ist nicht für jeden attraktiv.

Dabei war das durchgehende Wohnen in historischen Häusern über Generationen hinweg keineswegs selbstverständlich. Viele Eigentümerfamilien lebten früher überwiegend in ihren Stadtpalais und nutzten ihre Landsitze an Wochenenden, Feiertagen und in den Ferien.

Eine gewisse Renaissance dieses Modells lässt sich heute wieder beobachten. Historische Häuser werden zunehmend wie eine moderne Form der Nebenerwerbslandwirtschaft geführt: Ein loyaler und verlässlicher Verwalter, ein Förster und eine funktionierende Organisation ermöglichen, dass die Eigentümer nicht ständig vor Ort sein müssen. Wer sich hingegen bewusst für das Leben im Schloss entscheidet weiß, dass es dort immer etwas zu tun gibt.

Die Nachfolge muss nicht immer an die nächste Generation gehen

Auch die steigende Lebenserwartung verändert die Nachfolgeplanung. Menschen bleiben länger gesund, leistungsfähig und unternehmerisch aktiv. Die klassische Vorstellung, dass nach rund 30 Jahren eine Generation übergibt, entspricht immer weniger der Realität.

Warum sollte ein 70-jähriger Eigentümer also nicht direkt an seinen 30-jährigen Enkel übergeben, wenn die Generation dazwischen andere Lebenspläne verfolgt?

Das zeigt, wie wenig sich der Generationswechsel in ein starres Schema pressen lässt. Die alte Vorstellung, dass automatisch der älteste Sohn übernimmt, gehört ohnehin der Vergangenheit an. Entscheidend muss sein, wer will und wer kann – unabhängig davon, ob es sich um einen Sohn oder eine Tochter handelt.

Das klingt zunächst selbstverständlich. In der Praxis bedeutet es jedoch, dass Familien den Übergang frühzeitig gemeinsam planen. Eine Nachfolge, die erst geregelt wird, wenn sie unausweichlich wird, kommt meist zu spät und ist auch nicht immer von Erfolg gekrönt.

Familienunternehmen mit ganz besonderen Rahmenbedingungen

Was historische Häuser und klassische Familienunternehmen verbindet, ist zunächst die langfristige Perspektive. Beide sind auf Generationen angelegt. Beide müssen wirtschaftlich funktionieren, um ihren Fortbestand zu sichern. Und beide sind eng mit der Identität ihrer Eigentümerfamilie verbunden.

Doch es gibt einen entscheidenden Unterschied: Während ein Familienunternehmen seine Produkte, Dienstleistungen und Geschäftsmodelle verändern kann, ist die Substanz eines historischen Hauses weitgehend vorgegeben. Seine Geschichte, seine Architektur und häufig auch der Denkmalschutz setzen Grenzen. Ein Schloss lässt sich nicht beliebig modernisieren, verkleinern oder an einen anderen Standort verlegen.

Gleichzeitig wäre es ein Fehler, historische Häuser ausschließlich unter dem Gesichtspunkt des Bewahrens zu betrachten. Wer einen solchen Besitz übernimmt, braucht vor allem eine unternehmerische Vision. Es geht nicht darum, das Lebenswerk der Vorgänger unverändert fortzuführen, sondern darum, neue Möglichkeiten zu erkennen und verantwortungsvoll zu nutzen.

Eine zusätzliche Herausforderung ergibt sich aus der Geschichte vieler Besitzungen selbst. Bei vergangenen Generationswechseln wurden zahlreiche Häuser bereits auf ein Minimum reduziert. Wertvolles Inventar wurde aufgeteilt, Grund und Boden gingen im Zuge von Erbregelungen an weichende Erben. Was über Generationen zusammengehört hatte, wurde Stück für Stück auseinanderdividiert. Zurück blieben häufig die historischen Gebäude – mit hohen Erhaltungskosten, aber ohne jene wirtschaftliche Basis, die ihren langfristigen Erhalt ursprünglich ermöglicht hatte.

Umso wichtiger ist es heute, alternative Einnahmequellen zu erschließen und neue Nutzungsmöglichkeiten zu entwickeln. Wer historische Häuser langfristig erhalten möchte, muss auch dafür sorgen, dass ihre Bewirtschaftung wirtschaftlich tragfähig bleibt.

Klimawandel, Energie und neue Geschäftsmodelle

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändern sich rasant. Besonders deutlich zeigt sich das im Forstbesitz, der für viele Besitze eine wesentliche Einnahmequelle darstellt. Borkenkäferbefall, Windwürfe und lange Hitzeperioden verändern die Wälder in einer Geschwindigkeit, die traditionelle Bewirtschaftungskonzepte zunehmend infrage stellt.

Gleichzeitig entstehen neue Möglichkeiten. Erneuerbare Energie ist eines der großen Zukunftsthemen. Photovoltaik auf geeigneten Dachflächen, Energiegewinnung auf landwirtschaftlichen Flächen oder andere alternative Energiekonzepte können zusätzliche wirtschaftliche Perspektiven eröffnen.

Denn während die Beheizung hoher Räume und großer Gebäudeflächen wirtschaftlich immer schwieriger wird, verfügen viele historische Besitzungen über weitläufige Grundstücke, Dachflächen und Nebengebäude.

Auch die touristische Nutzung bietet Chancen. Österreich wird zunehmend als Kultur- und Freizeitdestination wahrgenommen. Nebengebäude können zu Wohnungen oder touristischen Unterkünften umgebaut, Teile historischer Anlagen für Besucher zugänglich gemacht werden.

Hinzu kommen die technologischen Möglichkeiten. Digitalisierung verändert auch die Bewirtschaftung großer Besitzungen: von digitalisierten Frachtscheinen, mit denen Holztransporte vom Wald bis ins Sägewerk nachvollziehbar werden bis hin zu diversen Steuerungen aus der Distanz.

Der wirtschaftliche Wert ist nicht der Wert des Hauses

Eine der größten Herausforderungen bei der Nachfolge historischer Häuser liegt schon seit Generationen in der Vermögensstruktur selbst: die Diskrepanz zwischen Ertragswert und Substanzwert.

Ein historisches Haus kann einen enormen Vermögenswert darstellen. Der wirtschaftliche Ertrag, den es jährlich erwirtschaftet, steht dazu aber häufig in keinem angemessenen Verhältnis. Die Erhaltung dieser Gebäude verursacht hohe laufende Kosten. Gleichzeitig lässt sich die vorhandene Substanz nicht einfach zu Geld machen, ohne genau das zu gefährden, was erhalten werden soll.

Besonders schwierig wird es, wenn mehrere Kinder erben und jene, die den Besitz nicht übernehmen, finanziell abgefunden werden sollen.

Eine vermeintlich gerechte Aufteilung des Erbes kann schnell zur Gefahr für den gesamten Besitz werden. Werden Grundstücke oder Waldflächen verkauft, fehlt möglicherweise genau jene wirtschaftliche Grundlage, die das Schloss langfristig finanzierbar macht.

Auch die Möglichkeit, aufgrund des umfangreichen Grund- und Immobilienbesitzes relativ einfach Kredite zu erhalten, ist nicht ungefährlich. Was kurzfristig Liquidität schafft, kann langfristig zu einer erheblichen Belastung werden.

Umso wichtiger ist es, innerhalb der Familie frühzeitig ein gemeinsames Verständnis dafür zu entwickeln, was ein solcher Besitz bedeutet. Eine finanziell vollkommen gleichmäßige Aufteilung ist kaum möglich, ohne die Substanz zu gefährden. Das muss nicht nur den Übergebern, sondern auch den kommenden Generationen bewusst sein.

Was historische Häuser von Familienunternehmen lernen können

Bei aller Besonderheit gibt es viel, was Eigentümer historischer Häuser aus der Nachfolgeplanung klassischer Familienunternehmen übernehmen können.

Dazu gehört vor allem die Erkenntnis, dass eine Übergabe kein Ereignis, sondern ein Prozess ist. Sie beginnt nicht mit der Erstellung eines Testaments oder eines Übergabevertrags, sondern früh mit Gesprächen über Erwartungen, Interessen, der Wahl der Ausbildung und Vorstellungen von der Zukunft.

Wer soll Verantwortung übernehmen? Wer möchte das überhaupt? Welche Rolle spielen jene Familienmitglieder, die nicht selbst Eigentümer werden wollen? Welche Entscheidungsstrukturen braucht es, damit es auch dann funktioniert, wenn die Eigentümer nicht ständig vor Ort sind?

In Familienunternehmen können Familienverfassungen, Beiräte und klare Governance-Strukturen helfen, solche Fragen zu beantworten. Auch für historische Häuser lohnt es sich, über vergleichbare Modelle nachzudenken. Dabei gilt vor allem eines: der Weg ist das Ziel.

Sich mit klaren Governance-Strukturen zu beschäftigen, bedeutet auch unangenehme Fragen in der Familie anzusprechen. Ob am Ende des Prozesses ein Dokument steht ist dabei weniger relevant.

Es gibt keine Standardlösung, nur maßgeschneiderte. Zu unterschiedlich sind die Familienkonstellationen und die persönlichen Vorstellungen der Eigentümer.

Was bei der einen Familie funktioniert, muss für die andere noch lange nicht passen.

Die größte Sorge der nächsten Generation

Trotz aller wirtschaftlichen, rechtlichen und organisatorischen Fragen bleibt eine Herausforderung über Generationen hinweg erstaunlich konstant: die Angst, den Erwartungen des Übergebers nicht gerecht zu werden.

Wer ein historisches Haus übernimmt, übernimmt schließlich nicht nur Gebäude und Grundstücke. Er übernimmt auch Entscheidungen, Leistungen und die Lebenswerke seiner Eltern, Großeltern und Urgroßeltern. Die Erwartungen und damit der Druck sind oft hoch – nicht immer ausgesprochen, aber dennoch spürbar.

Die nächste Generation möchte etwas Eigenes schaffen und gleichzeitig nichts zerstören. Sie will modernisieren, ohne die Geschichte zu verleugnen. Sie möchte wirtschaftlich erfolgreich sein, ohne den Charakter des Hauses zu verlieren.

Dafür braucht es Vertrauen und Übergeber, die bereit sind, der nächsten Generation tatsächlich Gestaltungsspielraum zu geben.

Denn ein historisches Haus zu erhalten bedeutet nicht, alles so zu lassen, wie es war. Es bedeutet, dafür zu sorgen, dass es auch in Zukunft eine Geschichte zu erzählen gibt.

Über die Autorin

Ich komme selbst aus einem Familienunternehmen, das seit 1755 von einer Generation an die nächste übergeben wird. In unserem Betrieb hat der Generationswechsel von meinen Eltern auf mich und meine drei Geschwister bereits erfolgreich stattgefunden. Ein Prozess, der sich über viele Jahre gezogen hat. Ich bin systemische Business-Coachin, Beraterin und Autorin zahlreicher Biografien, Familien- und Unternehmensgeschichten. Ich begleite Unternehmerfamilien bei der Vorbereitung und Gestaltung des Generationswechsels. Dabei verbinde ich wirtschaftliches Verständnis mit einem besonderen Blick auf die menschlichen und familiären Herausforderungen der Nachfolge.

Auch bei historischen Häusern geht es letztlich um Menschen, Beziehungen, Erwartungen und Verantwortung. Wer die Zukunft seines Besitzes gestalten möchte, sollte deshalb nicht erst mit Anwälten und Steuerberatern beginnen, sondern mit den richtigen Gesprächen innerhalb der Familie.